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离婚协议中约定给一方的房产如何办理产权登记?

时间:2017-06-16 17:35:05

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  案情

  王某和刘某于2005年登记结婚。2008年,刘某作为买受人与某房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》一份,购买房产一处。2012年,王某和刘某因感情不和在民政局签订离婚协议书,并办理了离婚手续,协议中约定该房屋产权归王某所有,刘某协助王某办理产权变更手续。双方离婚前,涉案房屋的购房款已全部交清,但未办理产权登记。现该房屋已经具备办理房产证的条件,购房人可持购房合同、发票、身份证明等前往房管局办理房屋所有权登记,但刘某未予配合办理产权登记。王某遂提起诉讼,请求判令:确认该房屋产权归王某所有;刘某协助王某将房屋产权登记至王某名下。

  法院经审理认为,原、被告签署的离婚协议书系双方真实意思表示,且不违背法律规定,系有效协议。协议签订后,双方均应按照协议内容履行各自的义务。原、被告在离婚协议中对房屋产权作了约定,但当时涉案房屋并未办理权属登记,双方仅享有商品房买卖合同项下的房屋权利,故现阶段原告对涉案房屋所享有的权利为商品房买卖合同项下的权利,而非房屋的所有权,因此对原告要求确认涉案房屋的产权归原告所有的诉讼请求,法院依法不予以支持;涉案房屋已办理初始登记,现开发商出具的证明证实购房人可持购房合同、发票、身份证明等前往房管局办理房屋所有权转移登记,即被告按照离婚协议履行协助义务已无障碍,故对原告要求被告协助过户的诉讼请求,法院依法予以支持。

  分歧

  本案在审理过程中,存在以下三个问题:

  本案案由应定所有权确认纠纷还是离婚后财产纠纷;

  法院能否直接判决诉争房屋归王某所有;

  王某应向刘某主张,还是向开发公司主张协助办理产权登记。

  评析

  首先,本案案由应为离婚后财产纠纷。所有权确认纠纷是指就所有权的成立、内容及归属所产生的民事纠纷。《中华人民共和国物权法》(下称《物权法》)第三十三条规定:“因物权的归属、内容发生争议的,利害关系人可以请求确认权利。”可以看出,只有当事人之间就某一动产或不动产争相主张所有权时,法院才能对该争议的动产或不动产权利归属加以确认。本案中诉争的房屋权属在双方签订的离婚协议中已有明确约定,并无争议。既然双方不存有物权归属争议,本案当然不能定所有权确认纠纷。

  离婚后财产纠纷主要包括四种情形:一是当事人双方离婚时,没有对婚姻关系存续期间的夫妻共同财产进行分割,离婚后对于财产的分配问题产生的纠纷;二是当事人协议离婚时达成了财产分割协议,离婚后因履行上述财产分割协议而发生的纠纷;三是男女双方协议离婚后一年内就财产分割问题反悔而引发的纠纷,一方请求变更或者撤销财产分割协议;四是离婚后,一方发现对方在婚姻关系存续期间存在的在离婚时未分割的其他财产而引起的纠纷。本案诉讼因刘某不履行其与王某在离婚时达成的财产分割协议而产生,显然符合离婚后财产纠纷中的第二种情形。王某应当依据离婚协议书来主张权利,而不是向法院提起确认之诉。

  其次,王某只享有债权,不享有物权。我国现行法律关于不动产物权变动采取登记要件模式,即登记是不动产物权变动的生效条件,未经登记不动产物权不发生变动。换言之,不动产物权因法律行为发生变动时,当事人之间除有合意外,尚需要登记的法定方式。《物权法》第九条、第十四条都对此作出了规定。本案中,刘某与开发公司签订的《商品房预售合同》、刘某与王某签订的离婚协议书均属有效合同,合同双方都应遵守合同的约定。但应当明确的是,合同有效并不意味着物权转移。有效的合同属于物权变动的原因行为,产生的法律关系是债权债务关系,仅产生债权法上的约束力。综上,刘某与王某虽然在离婚协议中对房屋产权作了约定,但当时并没有进行权属登记,双方仅享有商品房买卖合同项下的房屋权利,不能发生物权变动的效力。王某依据离婚协议,仅仅是取得了“要求刘某将房屋产权登记到自己名下”的债权。王某要想拥有案涉房屋的产权,必须经过“变更登记”这一要件行为。

  再次,王某应向刘某主张协助办理产权登记。刘某在婚姻关系存续期间以自己名义和开发公司签订《商品房买卖合同》购买商品房,房屋未登记时离婚,在离婚协议书中对该房屋产权归属的约定,仅是转让合同权利的行为。《中华人民共和国合同法》第八十条规定:“债权人转让权利的,应当通知债务人。未经通知,该转让对债务人不发生效力。”本案中,原、被告签订离婚协议后,并未通知开发公司离婚协议书中对该房屋产权归属的约定,因此王某并不能直接向开发公司主张权利。鉴于该转让行为对开发公司不发生效力,刘某仍然是协助办理产权登记的义务人。根据已查明的事实,开发公司已提交了办理房产证所需的相关材料,现该房屋已经具备办理房产证的条件,刘某可持购房合同、发票、身份证明等前往房管局办理房屋所有权登记,因此刘某具有协助办证的能力。综上,王某向刘某主张协助办理产权登记的诉请可获支持。

  作者:泰安市泰山区法院,马翔